青岛国税营改增指引
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内容来源：青岛市国家税务局
青岛国税营改增指引
指引一：房地产业营改增政策
一、青岛市范围内房地产开发企业跨县（市、区）销售自行开发的房地产项目如何预缴税款？
答：青岛市范围内房地产开发企业跨县（市、区）销售自行开发的房地产项目的，应在项目所在地预缴税款。
年5月1日新发生的青岛市范围内房地产开发企业跨县（市、区）销售自行开发的房地产项目的，需在机构所在地主管国税机关办理《外出经营活动税收管理证明》，向在建项目发生地主管国税机关进行报验登记，参照销售不动产的预缴税款处理规定，在项目所在地按照5%进行预缴，回机构所在地主管国税机关办理纳税申报，并自行开具增值税发票。对需要代开具增值税专用发票的，可向项目所在地主管国税机关申请代开增值税专用发票。
二、房地产开发企业纳税人同时存在多个项目的能否分别选择简易计税方法和一般计税方法？
答：对于房地产开发企业一般纳税人同时存在多个项目,符合选择简易计税规定的，可以按照项目分别选择简易计税和一般计税方式。
三、房地产开发企业扣除土地价款有何具体规定？
答：允许扣除的土地价款包括房地产开发企业一般纳税人的新项目和选择一般计税方法的老项目，应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
房地产开发企业一般纳税人老项目选择适用一般计税方法的，其5月1日后确认的增值税销售额，可以扣除对应的土地出让价款。
可以扣除的土地价款是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，不包括缴纳的契税和向政府缴纳的其他费用。
房地产开发企业分公司在项目发生地办理税务登记，因总公司与政府签订开发合同，土地价款由总公司名义支付，房地产开发企业分公司凭土地出让金凭证原件按规定扣除土地出让价款。
四、房地产开发企业收取预收款如何开具发票？
答：按照有关规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。年5月1日以后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，收回原发票，同时开具全额的增值税发票。
五、预缴税款缴纳期限如何确定？
答：房地产开发企业中的一般纳税人应在取得预收款的次月申报期预缴税款；房地产开发企业中的小规模纳税人取得的预收款可以按季办理预缴。同一项目在纳税期内多次预缴的可合并办理。
六、房地产开发企业已缴纳营业税发票需补开增值税发票如何开具？
答：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，其年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。补开的增值税普通发票应在备注栏注明“补开营业税发票”。
七、房地产开发企业转让车位如何缴纳增值税？
答：据我们了解，目前青岛市房地产开发企业转让车位使用权一般存在两种形式。一是捆绑住宅转让车位使用权，二是单独转让车位使用权。
（一）对于捆绑住宅转让车位使用权，在《购房合同》或《车位使用权转让协议》中约定车位价款包含在其购房款中，其转让车位使用权的行为不属于无偿转让不动产，不视同销售行为。
（二）对于单独转让车位使用权，属于销售不动产行为，按照销售不动产相关规定缴纳税款。转让车位使用权，不涉及销售房地产建筑面积，不得扣除支付的土地价款。
（三）销售具有产权的车库、车位，按照销售自行开发房地产项目规定执行。
指引二：建筑业营改增政策
一、青岛市范围内跨县（市、区）提供建筑服务的单位和个体工商户如何预缴税款？
答：青岛市范围内跨县（市、区）提供建筑服务的单位和个体工商户，应向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款，回机构所在地主管国税机关申报纳税。
(一)年5月1日以后新项目
年5月1日新发生的青岛市跨县（市、区）提供建筑服务的项目，需在机构所在地主管国税机关办理《外出经营活动税收管理证明》，向建筑服务发生地主管国税机关进行报验登记，填写《预缴税款申报表》，办理税款预缴，回机构所在地主管国税机关申报纳税。
（二）年4月30日前已报验项目
年4月30日前按地税部门管理要求，已在地税部门办理报验登记的，持地税机关开具的《外出经营活动税收管理证明》存根联，向建筑服务发生地主管国税机关进行报验登记，填写《预缴税款申报表》，办理税款预缴，回机构主管国税机关办理纳税申报。对这类纳税人报验登记信息不需进行税务登记确认，对于已经办理登记确认信息的纳税人，需要对登记确认信息予以删除。
二、小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务如何申请代开增值税发票？
答：营改增后，提供建筑服务的纳税人应回机构所在地自行开具增值税发票。纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可在建筑服务发生地申请开具增值税发票。因在建筑服务发生地可全额申请代开增值税发票，各基层局要对纳税人提出的代开发票的有关资料严格审核。具体要求如下：
纳税人申请在建筑服务发生地代开增值税发票不得由代征单位代开，应持下列资料到建筑服务发生地主管税务机关办税服务厅申请代开增值税发票。
1.纳税人提供《增值税预缴税款表》和税收缴款凭证原件及复印件。
2.扣除分包款的，提供与分包方签订的分包合同原件及复印件。
3.扣除分包款的，提供从分包方取得的发票原件及复印
三、建筑业纳税人同时存在多个项目的能否分别选择简易计税方法和一般计税方法？
答：对于建筑业一般纳税人同时存在多个项目,符合选择简易计税规定的，可以按照项目分别选择简易计税和一般计税方式。
四、预缴税款缴纳期限如何确定？
答：（一）建筑业纳税人跨县（市、区）提供建筑服务的，在建筑服务发生地取得工程款的当月，扣除分包款按预征率预缴税款。同一项目当月多次预缴的可合并办理。
（一）考虑建筑服务中装饰装潢、修缮和其他建筑服务涉及合同项目过多，为切实减轻纳税人负担，对上述建筑服务各区、市局可依据企业实际情况自行确定汇总预缴的形式。
五、建筑业扣除分包款凭据有何具体规定？
答：建筑业纳税人凭建筑业营业税发票扣除支付的分包款的，应当是年4月30日前开具的，在年6月30日前可作为扣除分包款的凭证。
建筑业纳税人年5月1日扣除支付的分包款的增值税发票，发票备注栏应当注明建筑服务发生地所在县（市、区）名称及项目名称。
指引三：生活服务业营改增政策
一、物业公司代收水、电、暖气费问题如何征税？
答：物业公司代收水电费、暖气费，可暂按以下政策规定执行。
（一)如果物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增值税。
(二)物业公司利用设备制造冷气，供应客户，属于销售冷气行为。
（三）物业公司代收水电费、暖气费等，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：
1、物业公司不垫付资金；
2、水、电暖气费的销货方，将发票直接开具给客户，并由物业公司转交给客户；
3、物业公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费。
二、餐饮业、旅店业外卖应适用何种税率？
答：营改增后，餐饮服务提供的外带或者外卖服务和住宿服务销售的非现场消费食品，不属于“餐饮住宿服务”税目注释，其销售的食品应适用17%（或13%）的增值税税率。
三、全面营改增后，旅行社提供旅游服务，其中机票款是否可以在计算销售额时可以扣除？
答：可以。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税36号)附件2规定试点纳税人提供旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。选择上述办法计算销售额的纳税人，向旅游服务购买方收取并支付的上述费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。
四、全面营改增后，劳务派遣服务，如何征税？
一般纳税人提供劳务派遣服务，可以按照《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔〕36号）的有关规定，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照一般计税方法计算缴纳增值税；也可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。
小规模纳税人提供劳务派遣服务，可以按照《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔〕36号）的有关规定，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税；也可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。
选择差额纳税的纳税人，向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。
劳务派遣服务，是指劳务派遣公司为了满足用工单位对于各类灵活用工的需求，将员工派遣至用工单位，接受用工单位管理并为其工作的服务。
五、全面营改增后，人力资源外包服务，按什么税目如何征税？
纳税人提供人力资源外包服务，按照经纪代理服务缴纳增值税，其销售额不包括受客户单位委托代为向客户单位员工发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金。向委托方收取并代为发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。
一般纳税人提供人力资源外包服务，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
指引四：“营改增”简易征收备案
一、一般纳税人选择简易计税方法应于何时进行备案？
答：根据财税〔〕36号相关规定，对“营改增”增值税一般纳税人选择简易计税方法的，请于5月31日前到李沧国家税务局办税服务厅进行备案。
二、一般纳税人选择简易计税方法需提供哪些备案资料？
答：选择简易计税方法的增值税一般纳税人在备案时需报送以下资料：
（一）《增值税一般纳税人简易征收备案表》（一式两份）；
（二）选择简易征收的产品、应税行为符合条件的证明材料，或者企业符合条件的证明材料（详见附件）；
（三）公章
三、一般纳税人选择简易计税方法备案还有哪些特殊规定？
答：（一）一般纳税人选择简易计税方法后，36个月内不得变更。
（二）增值税一般纳税人兼有销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税行为的，凡未规定可以选择按照简易计税方法计算的，其全部销售额应一并按照一般计税方法计算缴纳增值税。
（三）对于建筑业、房地产开发企业一般纳税人同时存在多个项目,符合选择简易计税规定的，可以按照项目分别选择简易计税和一般计税方式。
指引五：“营改增”差额征税备案
一、适用差额征税的试点纳税人应于何时进行备案？
答：根据财税〔〕36号相关规定，对实行差额征税的试点纳税人，应在按差额缴纳增值税的首个申报阶段办理备案。（即一般纳税人在5月31日前，小规模纳税人在6月30日前进行备案。）
二、差额征税需提交哪些备案资料？
答：实行差额征税的试点纳税人在备案时需报送以下资料：
（一）《营改增试点纳税人差额征税备案表》（一式两份）；
（二）差额征税事项符合条件的证明材料，或者企业符合条件的证明材料
（详见附件）；
（三）公章
三、对差额征税有哪些特殊的管理要求？
答：（一）对差额征税项目，文件规定差额扣除的价款不得开具增值税专用发票的，可以开具增值税普通发票。
（二）差额扣除的价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。否则，不得扣除。
四、享受差额征税的纳税人如何开具发票？
答：（一）对符合《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔〕36号）规定可以差额征税的纳税人，如不具备自开条件，国税部门可为其代开增值税普通发票。如纳税人要求代开增值税专用发票，应通过代开软件中差额征税开票功能仅就扣除后的部分代开专票。
（二）国税部门在差额代开发票时，需要求申请人提供扣除价款的有效凭证复印件留存备查。
（三）按照现行规定，适用增值税差额征收政策的增值税小规模纳税人，以差额前的销售额确定是否可以享受3万元（按季纳税9万元）以下免征增值税政策。
友情提示：
1、以上为暂行规定，国税总局出台新规后，我们会及时更新。
2、备案表请于咨询台领取
3、上述凭证是指：
1.支付给境内单位或者个人的款项，以发票为合法有效凭证。
2.支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑议的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。
3.缴纳的税款，以完税凭证为合法有效凭证。
4.扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。
5.国家税务总局规定的其他凭证。
（有效凭证属于增值税扣税凭证的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。）
附件：
营改增试点纳税人差额征税具体项目及备案资料明细
行业
差额征税具体项目
备案资料
金融服务
1、金融商品转让
《营改增试点纳税人差额征税备案表》
生活服务
2、试点纳税人提供旅游服务
《营改增试点纳税人差额征税备案表》
商务辅助服务
3、经纪代理服务（人力资源服务）
《营改增试点纳税人差额征税备案表》
4、劳务派遣服务
《营改增试点纳税人差额征税备案表》
5、试点纳税人中的一般纳税人提供客运场站服务
《营改增试点纳税人差额征税备案表》
现代服务——融资租赁
6、经中国人民银行、银监会、或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资租赁服务
①《营改增试点纳税人差额征税备表》；
②有形动产融资租赁服务业务合同（查验原件后留存复印件）；
③中国人民银行、银监会、商务部批准经营融资租赁业务的证明（查验原件后留存复印件）；
④商务部授权的省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准从事融资租赁业务的试点纳税人资质证明及实收资本金达到1.7亿元的证明材料(查验原件后留存复印件)。
金融服务——融资性售后回租业务
7、经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资性售后回租服务
建筑服务
8、试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的
①《营改增试点纳税人差额征税备表》；
②建筑工程承包合同（查验原件后留存复印件）
③建筑工程分包合同（查验原件后留存复印件）
销售不动产
（在不动产所在地地税机关预缴税款，回主管国税机关申报纳税）
9、一般纳税人销售其年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择简易计税方法的
①《营改增试点纳税人差额征税备表》；
②注明不动产购置原价或取得不动产时作价的凭证（税务部门监制的发票；法院判决书、裁定书、调解书及仲裁裁决书、公证债权文书；国家税务总局规定
的其他凭证）（查验原件后留存复印件）
③不动产买卖合同（查验原件后留存复印件）
10、小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含销售其购买的住房）
①《营改增试点纳税人差额征税备表》；
②注明不动产购置原价或取得不动产时作价的凭证（税务部门监制的发票；法院判决书、裁定书、调解书及仲裁裁决书、公证债权文书；国家税务总局规定的其他凭证）；
③不动产买卖合同（查验原件后留存复印件）
房地产房地产开发企业销售自行开发的房地产项目
11、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目扣除当期销售房地产项目对应的土地价款（选择简易计税方法的房地产老项目除外）
①《营改增试点纳税人差额征税备案表》
②支付的土地价款凭证。（符合省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据）(查验原件后留存复印件)。
指引六：“营改增”减免税优惠备案
一、全面推开营改增后试点政策涉及哪些过渡优惠？
答：根据财税〔〕36号文件附件3《营业税改征增值税试点过渡政策政策的规定》的规定，营改增试点纳税人共涉及40项免征增值税、2项即征即退以及2项扣减增值税优惠政策。
二、营改增后，在地税机关享受税收优惠未到期限的试点纳税人是否可以继续享受优惠？是否需要进行备案？
答：若试点纳税人在纳入营改增试点之日前已按照有关政策规定享受了营业税税收优惠，在剩余税收优惠政策期限内，可按照财税〔〕36号的规定继续享受相关增值税优惠。
此部分纳税人应当在试点实施之日起首个纳税申报阶段，提交相关材料。（即一般纳税人于5月31日前，小规模纳税人于6月30日前到办税服务厅进行备案。）
填写《营业税改征增值税过渡税收优惠政策确认表》《纳税人减免税登记备案表》或《税务资格备案表》连同本指南《试点纳税人营改增过渡政策备案附报资料》列明的其他材料作为申报资料的一部分（未列明的可不提供），到办税服务厅进行备案。
三、营改增后，是否所有的过渡优惠事项都需要进行备案？需提报哪些材料？
营改增后，下列免税项目不需要备案：
1.残疾人员本人为社会提供的服务；
2.其他个人转让著作权；
3.其他个人销售自建自用住房；
4.涉及家庭财产分割的其他个人无偿转让不动产、土地使用权。
（本条所称其他个人是指自然人。）
除上述不需要备案的增值税优惠项目外，符合规定可以享受其他税收优惠项目的试点纳税人，需提供《纳税人减免税登记备案表》或《税务资格备案表》，对附件《试点纳税人营改增过渡政策备案附报资料》中列明的项目，另需报送规定的附列资料。
四、试点纳税人应如何办理税收优惠备案？
答：增值税减免税优惠分为备案类减免税和核准类减免税，其中，过渡政策涉及的40项免征增值税项目以及2项扣减增值税项目属于备案类减免税；2项即征即退项目属于核准类减免税。需报送的其他资料详见附件
五、试点纳税人税收优惠备案期限有何要求？
答：试点纳税人享受增值税税收优惠备案的“有效期起”统一为“年5月1日”。有效期止按照提供材料的有效期登记。
六、试点纳税人提交的备案资料内容发生变化应如何处理？
答：试点纳税人提交的备案资料内容发生变化，如仍符合免征增值税规定，应在发生变化的次月纳税申报阶段，向主管国税税务机关进行变更备案。如不再符合免征增值税规定，应当停止享受免征增值税优惠政策，按照规定进行纳税申报。
七、试点纳税人办理免征增值税税收优惠备案确认后，自愿放弃免税权的应如何处理？
答：试点纳税人办理免征增值税税收优惠备案确认后，自愿放弃免税权的，应当以书面形式提交放弃免税声明，报主管国税机关备案。纳税人自提交备案资料的次月起，按照现行有关规定计算缴纳增值税。
友情提示：
备案表可于咨询台领取
试点纳税人营改增过渡政策备案附报资料
税收优惠事项
需提供的附报资料
托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务
县级以上教育部门审批成立的证明文件复印件
养老机构提供的养老服务
县级以上民政部门颁发的养老机构设立许可证复印件
医疗机构提供的医疗服务
《医疗机构执业许可证》等复印件
学生勤工俭学提供的服务
学生证等学生身份证明文件复印件
年公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房
公共租赁住房合同复印件
被撤销金融机构以货物、不动产、无形资产、有价证券、票据等财产清偿债务
经人民银行、银监会批准被撤销金融机构文件复印件
保险公司开办的一年期以上人身保险产品取得的保费收入
1.保监会对保险产品的备案回执或批复文件（复印件）；2.保险产品的保险条款；3.保险产品费率表。
符合条件的担保机构从事中小企业信用担保或者再担保业务取得的收入3年内免征增值税
1.融资性担保机构经营许可证复印件；
2.县级中小企业管理部门备案证明文件复印件；
3.营业执照复印件；
4.申请人担保业务收费标准的证明材料；
5.《中小企业信用担保机构免征增值税备案登记表》。
家政服务业由员工制家政服务员提供家政服务取得的收入
营业执照复印件
涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权
通过受赠、继承、离婚财产分割等形式取得不动产、土地使用权的合法、有效法律证明文书复印件
随军家属就业
（一）从事个体经营的由师以上政治机关出具的可以表明其身份的证明。
（二）安置随军家属就业新办企业
1.师（含）以上政治机关出具的随军家属证明复印件；
2.军（含）以上政治和后勤机关共同出具的加盖部队公章的“安置随军家属达到规定比例企业”证明材料复印件；
3.劳动合同或服务协议复印件；
4.工资发放清单复印件；
5.社会保险费缴纳凭证复印件；
6.社会保险费缴纳清单复印件；
7.职工名单；
8.安置随军家属名单；
9.符合安置比例要求的用工情况说明。
军队转业干部就业
1.师（含）以上部队颁发的转业证件复印件
2.劳动合同或服务协议复印件
3.工资发放清单复印件
4.社会保险费缴纳凭证复印件
5.社会保险费缴纳清单复印件
6.职工名单
7.安置军队转业干部名单
8.符合安置比例要求的用工情况说明
指引七：营改增后国税发票知识
一、年4月30日之前纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票，可以使用到什么时候？
答：年5月1日起，地税机关不再向试点纳税人发放发票。年4月30日之前纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票，可使用至年6月30日。国家税务总局公告年第23号第三条第七项所称“特殊情况”是指享受免征增值税政策的纳税人（如医院、博物馆等）使用的印有本单位名称的发票。初次在国税机关领用发票的纳税人，须缴销地税机关已发放的发票后，方可领用；凡在国税机关已领用发票的纳税人，地税机关已发放的发票一律缴销。
二、营改增后，国税机关有那些发票种类？
答：《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告年第23号）已经明确，营改增纳税人可以使用的发票种类有：增值税专用发票、增值税普通发票、机动车销售统一发票、增值税电子普通发票、门票、过路（过桥）费发票、定额发票、客运发票、二手车销售统一发票以及国税机关发放的卷式普通发票。
营改增后，门票、过路（过桥）费发票属于予以保留的票种，自年5月1日起，由国税机关监制管理。原地税机关监制的上述两类发票，可以延用至年6月30日。
三、哪些营改增纳税人应推行增值税发票税控装置？
答、营改增纳税人推行增值税发票税控装置的范围是：增值税一般纳税人，以及销售货物、提供加工修理修配劳务月销售额超过3万元（按季纳税9万元），或者销售服务、无形资产月销售额超过3万元（按季纳税9万元）的小规模纳税人。
四、营改增纳税人由国税部门代开发票有那些规定？
（一）不得由国税部门代开发票的情形有哪些？
答：增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产由地税部门代开发票，国税部门不得代开。
（二）出租不动产相关政策规定有哪些？
答：1、小规模企业和个体工商户对出租不动产业务申请代开增值税普通发票的，代开窗口需先审核纳税人是否具备自开票条件。
2、个体工商户出租住房，申请代开增值税普通发票的，当月代开金额在3万元以下的，国税机关为其免税代开增值税普通发票；超过3万元的，按1.5%征收率代开发票并征收税款。
个体工商户出租住房，申请代开增值税专用发票的，按1.5%征收率预缴税款后代开发票。
3、个体工商户出租非住房（如商铺、写字楼等），申请代开增值税普通发票的，当月代开金额在3万元以下的，国税机关为其免税代开增值税普通发票；超过3万元的，按5%征收率代开发票并征收税款。
个体工商户出租非住房，申请代开增值税专用发票的，按5%征收率预缴税款后代开发票。
4、小规模企业出租不动产，申请代开增值税普通发票的，当月代开金额在3万元以下的，国税机关为其免税代开增值税普通发票；超过3万元的，按5%征收率代开发票并征收税款。
小规模企业出租不动产，申请代开增值税专用发票的，按5%征收率预缴税款后代开发票。
5、对出租不动产申请代开发票的小规模企业和个体工商户，不属于《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告年第23号）中第六条第（四）款规定的其他个人范畴。因此，不得使用平均分摊计算月租金的方式享受小微企业免征增值税优惠政策，仍然按照其一个申报期限内的收入额合计，确定是否享受免征政策。
6、国税部门代开出租不动产业务，需要求申请代开人提交不动产产权证书，用于确定该不动产是否属于住房。
7、国税部门为出租不动产的纳税人代开发票时，应在“货物或应税劳务、服务名称”栏注明不动产的租赁所属期，备注栏注明不动产的详细地址。
（三）跨县（市、区）提供建筑服务代开发票相关政策规定有哪些？
答：1、小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，申请代开增值税专用发票的，以全部价款和价外费用扣除分包款的余额预缴税款后，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税专用发票。
2、小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税普通发票申请代开的，申请代开差额前的累计金额不超过3万元（按季纳税9万元）的，免征税款。若超过，国税部门应按照扣除相应支付的分包款后的余额预缴税款后，以其取得的全部价款和价外费用为其代开增值税普通发票。
3、纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款时，应提交支付分包款的合法有效凭证，国税部门留存复印件备查。
4、国税部门为提供建筑服务的纳税人代开发票时，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。
（四）差额开票的相关规定有哪些？
答：1、对符合《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔〕36号）规定可以差额征税的纳税人，如不具备自开条件，国税部门可为其代开增值税普通发票。如纳税人要求代开增值税专用发票，应通过代开软件中差额征税开票功能仅就扣除后的部分代开专票。
2、国税部门在差额代开发票时，需要求申请人提供扣除价款的有效凭证复印件留存备查。
3、按照现行规定，适用增值税差额征收政策的增值税小规模纳税人，以差额前的销售额确定是否可以享受3万元（按季纳税9万元）以下免征增值税政策。
（五）不得由受托代开单位代开发票的情形有哪些？
1、申请代开增值税专用发票；
2、申请代开带有抵扣功能的增值税普通发票；
3、申请代开货物、劳务和应税行为属于免税范围的增值税普通发票；
4、申请代开金额超过十万元版的增值税普通发票；
5、办理了税务登记的纳税人临时申请代开增值税普通发票；
6、跨县（市、区）提供建筑服务的纳税人申请代开增值税普通发票；
7、提供不动产经营租赁服务的纳税人申请代开增值税普通发票；
8、申请办理差额征税代开发票业务。
五、房地产开发企业收取预收款如何开具发票？
答：按照有关规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。年5月1日以后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，收回原发票，同时开具全额的增值税发票。
六、房地产开发企业已缴纳营业税发票需补开增值税发票如何开具？
答：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，其年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。补开的增值税普通发票应在备注栏注明“补开营业税发票”。
指引八：如何开具发票知识
一、开票系统可以开具那些类发票？
答：增值税专用发票、增值税普通发票、电子增值税普通发票、增值税普通发票（卷票）、机动车销售统一发票、收购发票。
二、提前购票的企业，如安装时没有读入发票，5月1日后如何读入发票？
答：5月1日后先点击系统设置模块“系统设置”菜单下的“报税盘注册”功能对报税盘进行注册，才可以读入开具发票。
三、开发票前，需要提前录入商品编码吗？
答：可以提前录入也可以在开票时手工输入。提前录入，填开发票时，“商品信息”可以从该商品编码库中选取。开票时手工输入，系统会提示对未赋税收分类编码的商品进行赋码。
四、老用户升级后，新开具发票，原商品库里的商品编码是否必须添加税收分类编码？
答：必须添加税收分类编码。
五、税收分类编码是要打印到票面上吗？
答：不打印到票面上，仅在添加商品行时要求商品必须带有税收分类编码。
六、税收分类编码自带税收优惠政策，开票软件是会自动关联，还是都靠用户自己选择？
答：自动关联，但是是否享受优惠政策及享受的优惠项需要企业用户在商品编码编辑中手动选择。
七、开票界面的购货方填写？
答：自动关联，但是是否享受优惠政策及享受的优惠项需要企业用户在商品编码编辑中手动选择。
八、发票填开时，如购买方是个人，如何填写?
答：名称处填写个人姓名或“个人”字样，“纳税人识别号”栏处填写个人身份证号，“地址、电话”栏处正常填写，“银行账号”栏可以不填。
九、发票填开时，如购买方是属机关、事业单位性质的，如何填写?
答：属机关、事业等单位性质的，可填写其9位组织机构代码证号，并在后补足6位“0”。
十、增值税专用发票和普通发票的货物应税劳务、服务名称处可以填写几行商品？
答：商品行数最多可为8行。
十一、增值税普通发票可以开具哪些税率？
答：系统支持填开税率为17%，13%，11%，6%，5%，4%，3%，1.5%，0%和“免税”的增值税普通发票，但企业应自觉根据当前的增值税政策填开发票，所选税率应符合国税局要求，以免造成开具的发票无效。
十二、增值税普通发票（卷票）项目处可以填写几行商品？
答：商品行数最多可为6行。
十三、发票作废后，可以取消吗？
答：点击“作废”按钮后，只有在弹出的对话框中选择“确认”才会真正作废，在执行此按钮后无法改变作废状态。
十四、本月21号点击了办税厅抄报，但到28号发现14号开出的发票错了需重开，问14号的错发票怎么处理？
答：已抄税的发票不能作废，只能开具负数发票红冲。
十五、某企业因工作需要将开票软件上的开票员设置了两个，一个张三，一个李四。问以张三开票员身份进系统开具的发票，可以以李四开票员身份进入系统作废吗？
答：对已开发票进行作废时，系统限定除“系统管理员”身份可以作废任何操作员开具的发票外，其他操作员身份必须遵守“谁开具，谁作废”的原则。
十六、纸质发票没有开具，但被洒上水了，如何处理？
答:当企业尚未使用的纸质发票遗失或损毁时，可利用未开发票作废功能将金税盘中相应的电子发票进行作废处理。
十七、非本月开具的增值税普通发票开错了，如何处理？
答：需开具红字增值税普通发票。先点击开一张“增值税普通发票”，然后点击“红字”按钮进行负数发票填开，填写负数发票对应的正数发票代码、号码。
十八、非本月开具的增值税专用发票开错了，如何处理？
答：（必须确保网络连通）1.提交信息表：企业在开票系统中开具信息表并通过“上传”按钮提交税局审核。提交税务机关2.税务机关审核信息表，审核后变为“审核通过”，且显示信息表编号可供开具红字专用发票。3.开具红字发票企业根据税局提供的信息表开具红字专用发票。
十九、如果某月不开发票，开票软件还需要每月清卡吗？
答：目前需要按月清卡。在联网的情况下，每月企业在初次启动税控发票开票软件时，系统自动检测金税盘状态，如果满足征期抄报税条件系统自动完成上报汇总即抄税并远程报税。并自动提示完成清卡操作。
二十、如何查看本月抄税是否成功？
答：点击报税处理-状态查询-增值税专用发票和增值税普通发票，看锁死日期是否为下月中旬。
年5月9日
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