房地产政策骤然收紧未被约谈的青岛下半年

最近一段时间，我相信大家都注意到了两个热词：内循环和房产调控。当内循环将成为今年中国经济的主角时，防止资金的活水大规模流入房地产业的“紧箍咒”，已经戴在了10个重要城市的头上。

北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙，没有青岛。

在这场万众瞩目的房地产调控会上，不是主角的青岛，在政策面上会有怎样变化，成为了置业者最关心的事儿，这确实也值得我们认真分析。

PART1

房价，破局内循环的关键点

在跑步的时候，老王都喜欢打开喜马拉雅听书。最近几天正文之前的广告，基本都是一款原本出口法国的针织鞋。

虽然这与江南皮革厂倒闭文案高度类似的广告真假难辨，但是众多商家寻求内循环出路的事实却是真实存在的。

“一个以国内循环为主、国际国内互促的双循环发展的新格局正在形成。”

这是国家高层的定位。

但是不论是出口法国的飞织鞋，还是海尔最新款的智能冰箱，都需要普通民众的积极采购，才能实现内循环。

问题是：老百姓消费有那么大的积极性吗？

数据显示，从年开始到年，我国居民杠杆率从17.9%上涨到了54.3%，其中个人住房贷款占住户部门贷款总额的50%以上。

10年前，老王刚刚买第二套房，当月供量超过个人收入的50%时，媳妇都会有焦虑感。

10年之后，老王一个年轻的单身同事在基本工资只有元的情况下，已经咬牙扛下了每月元的月供。因为他感觉再不上车，来自普通家庭的他恐怕再无主城上车的机会。

除了房子，孩子的教育、老人的医疗是压在中年人身上的另外两座大山，而且是不能卸下的负担。

毫无疑问，要实现内循环的宏观经济战略目标，房地产必须要调控，重点城市房价不能失控。

PART2

三稳，是年房产调控的中心

在很多人的印象中，房产调控就是压低房价，实际上并不完全是这样。我们来看一下这次座谈会对于房地产业的定调：

要坚持从全局出发，进一步提高认识、统一思想，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。

要全面落实城市政府主体责任，发现问题要快速反应和处置，及时采取有针对性的政策措施。要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。要加强市场监测，对市场异动及时提示、指导和预警，精准分析市场形势。要抓紧建立住宅用地市场监测指标体系，定期公开各地土地储备和已出让土地建设进展情况，接受社会监督。要发挥财税政策作用，有效调节住房需求。要持续整治房地产市场乱象，依法有效查处违法违规行为。要做好住房保障工作，因地制宜推进城镇老旧小区和棚户区改造，着力解决城市新市民和年轻人住房问题。

很多人，从这个政策中只读到了楼市收紧的信息，这很正常。因为深圳、佛山、杭州、南京等地都加码楼市调控，堵上了许多炒房的漏洞。

但是，老王希望大家注意到频繁出现的“稳”字。房地产稳步发展，一方面是因为房地产涉及上下游产业太多，房地产业同样是内循环关键组成部分；另一方面就是房企债台高筑，让大部分房企活下去也是各级政府的重要任务，房企特别是大房企倒闭破产的影响力，同样是巨大的，这是谁都不愿意看到的。

当然，保障新市民和年轻人的居住需求，也会是未来的一个重点。南京等城市出台了无房户优先买房这样精准调控的政策。

所以，不要指望青岛会出台严厉打压房地产业、使房价大跌的政策，因为这不是上层的初衷。

PART3

未被点名，青岛半喜半悲

北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙，这10个城市去参会身份肯定是不一样的。

长沙在过去几年中坚定不移的强压楼市，房价没涨起来不说，经济发展得还不错，今年上半年GDP超越了我们青岛。

长沙的示范意义在于：不依赖地产业的拉动，城市经济也会发展得很好，人们的居住需求也可以得到保障。

那么未来，这种给开发商留下6%到8%利润的模式，很可能会在更多的城市推开。对于这种纸面利润，我相信各大开发商都会受不了的。而且在进一步打击炒房行为之后，许多热点城市的楼市人气也会有很大幅度的下跌，这是开发商不愿看到的。

在这次座谈会上，青岛没有被点名，主要原因无非是两个：第一，青岛楼市对于大局影响力不及上述10大城市；第二，青岛房地产业没有出现过热的现象，反而有点摇摇欲坠的势头。

虽然说新都心-浮山后一带的新房价格也涨了不少，但是因为城市吸引力有限，总体楼市呈现震荡下行的局面。二手房市场跌跌不休，西海岸、胶州、即墨许多万元及万元以下的楼盘都接近成本价。

除了城阳区，从去年下半年开始，青岛楼市已经被市场无形的手好好的调控了一番，这是青岛未被叫去喝茶的主要原因。但是，这并不意味着下半年青岛可以为了拉GDP放松楼市政策。因为从佛山等城市来看，不管你有没有被叫去喝茶，都不能去当房地产业的出头鸟。

从这个细节上，我们可以看出青岛在一二线城市中的竞争力。对于二手房持有者来说，这不是一个好表象；对于未买房的刚需来说，这种政策面的高压态势，反而是一个利好。

PART4

利率、豪宅、套路楼市三大关键词

这一次调控，对于并非主角的青岛，会有什么影响呢？我认为主要来自三个方面。

第一，房贷利率。据金融方面的消息灵通人士”融话琴楼“爆料，房贷利率有上升的可能，共有产权的乱象一定会被根治，而这也符合本轮调控的方向。

毫无疑问，这对于楼市来说是利空。所以，青岛楼市下半年的整体形势更不容乐观。

一线城市被调控，青岛豪宅会不会大热？

一个读者提出了这样的问题，很值得我们思考。目前青岛市面上的豪宅产品，虽然产品力不如其他城市，但总体性价比还可以，上半年有些豪宅项目，就卖出了刚需盘的量。在一线城市收紧的情况下，有外地富豪来青岛买房的可能。

此外，我还希望大家注意一点，很多企业会通过买房来避税。如果资金紧张，买下的房子还可以做抵押。相比新区的万元盘，核心地段的豪宅是企业购房的优质标的。前几天烟台上市公司花五个多亿，买下海边酒店，就是一个典型的例子。

所以，稀缺地段的豪宅产品，在下半年会有不小的变数。

但是不管买的好不好，在舆论方面，政府对于开发商应该有一个严厉管控。开发商自演自导地抢房、涨价戏码，下半年不会被允许频繁上演。开发商你有本事卖房，可以闷声发大财，但是你别制造热点事件，别制造恐慌，让青岛成为出头鸟，从而引来更高层的干预。在宣传、销售、交房等环节更为严格的管控政策，有望持续加码。

在这样的政策背景下，市场会继续分化。我们则希望青岛能拿出壮士断腕的精神，好好规范一下这个市场，同时更有效率的推出产权型人才公寓来保障民生。这个经济状况，哪怕只是为了房地产业的健康发展，也不容许我们只画蓝图，只做表面文章了。

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